Bad sanieren in der Eigentumswohnung: Was du mit der Verwaltung klären musst

Die kurze Antwort

Alles, was innerhalb deiner Wohnung liegt und zum Sondereigentum gehört, kannst du frei sanieren: Oberflächen, Sanitärobjekte, Möbel, nicht tragende Wände und die Leitungen ab dem Abzweig von der Steigleitung. Zustimmungspflichtig wird es bei drei Dingen: Eingriffen in Steigleitungen und Fallrohre, Eingriffen in tragende Wände oder die Decke und Maßnahmen, die den Schallschutz verschlechtern könnten. Was im Einzelfall gilt, steht in der Teilungserklärung.

Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum

Die Trennlinie verläuft nicht entlang der Wohnungstür, sondern entlang der Bauteile. Zum Sondereigentum gehören in der Regel die Oberflächen, der Innenputz, nicht tragende Trennwände, Sanitärobjekte und die Leitungen, die ausschließlich deine Wohnung versorgen.

Zum Gemeinschaftseigentum gehören typischerweise Steigleitungen und Fallrohre, tragende Wände, die Geschossdecke und der Estrichaufbau in seiner Funktion als Schallschutz. Die Teilungserklärung kann davon abweichen, deshalb lesen wir sie vor Planungsbeginn.

Punkt eins: die Steigleitung

Sie versorgt alle Wohnungen im Strang und gehört deshalb der Gemeinschaft. Der Abzweig zu deiner Wohnung darf erneuert werden, der Strang selbst nicht ohne Weiteres. Wer die Position von WC oder Dusche stark verändern will, stößt schnell an diese Grenze.

Lösbar ist das meistens innerhalb der Wohnung, über eine neue Vorwandebene und eine angepasste Entwässerung. Genau deshalb beginnt unsere Komplettsanierung mit einer technischen Bestandsprüfung und nicht mit einem Entwurf.

Punkt zwei: tragende Bauteile

Eine Wand zu versetzen klingt nach einer Kleinigkeit und ist es nur dann, wenn sie nicht tragend ist. Ob sie es ist, erkennt man nicht an der Dicke. Bei Eingriffen in tragende Wände oder in die Decke braucht es eine statische Beurteilung und in aller Regel einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft.

Auch hier gilt: Fast jeder Raumgewinn, den sich Eigentümer davon erhoffen, lässt sich anders erreichen. Die wirksamsten Hebel stehen unter kleines Bad renovieren, und sie kommen alle ohne Eingriff in die Statik aus.

Punkt drei: der Schallschutz

Das ist der Punkt, der am häufigsten übersehen wird und am teuersten enden kann. Wer den Estrich öffnet, greift in die Schallschutzebene ein. Der Maßstab dabei ist einfach: Der Zustand darf danach nicht schlechter sein als vorher.

Praktisch heißt das, dass der Bodenaufbau mit einer geeigneten Trittschalldämmung wiederhergestellt wird und dass Objekte körperschallentkoppelt montiert werden. Bei einer bodengleichen Dusche kommt hinzu, dass der Ablauf nicht starr mit der Rohdecke verbunden wird, sonst hört die Wohnung darunter jedes Duschen mit.

Wie du die Verwaltung richtig einbindest

Zuerst informieren, nicht um Erlaubnis bitten, wenn es sich ausschließlich um Sondereigentum handelt. Eine kurze schriftliche Mitteilung mit Zeitraum, Umfang und Ansprechpartner schafft Klarheit und verhindert, dass die Verwaltung erst durch Nachbarbeschwerden davon erfährt.

Sobald Gemeinschaftseigentum berührt wird, brauchst du einen Beschluss. Dafür liefern wir die technischen Unterlagen, die die Verwaltung zur Vorbereitung benötigt. Rechne mit Vorlauf, denn Beschlüsse fallen in Versammlungen, und die finden nicht wöchentlich statt. Das gehört in die Terminplanung, siehe Badsanierung Ablauf.

Nachbarn, Lärm und Logistik

Die Hausordnung regelt Ruhezeiten, und daran halten wir uns. Abbruch- und Stemmarbeiten bündeln wir auf wenige Tage und kündigen sie vorab an, auch bei den Nachbarn. Wege vom Hauseingang bis zur Wohnung werden mit Schutzmatten abgelegt, das Treppenhaus wird täglich gereinigt.

Dazu kommt die Anlieferung. Aufzüge haben Tragfähigkeitsgrenzen und Innenmaße, enge Treppenhäuser begrenzen Plattenformate. Das klären wir im Aufmaß, nicht am Tag der Lieferung. In Frankfurt, Wiesbaden und Offenbach ist das bei den meisten Objekten der aufwendigere Teil.

Was das fürs Budget bedeutet

Die Abstimmung mit Verwaltung und Nachbarn kostet bei uns nichts extra, sie ist bei Objekten im Mehrfamilienhaus Teil der Leistung. Kosten entstehen dort, wo Schallschutz und Anlieferung Mehraufwand erzeugen, etwa durch entkoppelte Aufbauten oder durch vorkonfektionierten Zuschnitt. Wie sich das einordnet, steht unter Badsanierung Kosten.

Kurz zusammengefasst

Das meiste im Bad ist Sondereigentum und damit frei gestaltbar. Zustimmungspflichtig sind Eingriffe in Steigleitungen, in tragende Bauteile und Maßnahmen, die den Schallschutz verschlechtern. Der Maßstab beim Schallschutz lautet: nicht schlechter als vorher. Die Teilungserklärung entscheidet im Einzelfall. Informiere die Verwaltung schriftlich, auch wenn du nicht musst. Und plane Vorlauf für Beschlüsse ein, weil Versammlungen nicht wöchentlich stattfinden.